Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada vs. Legislación Regional
Comparativo del proyecto PE-13/26 (Mensaje 22/2026) del Poder Ejecutivo Nacional con la legislación inquilinaria de 7 países de referencia
Espectro de protección al inquilino
1. Proceso de desalojo por falta de pago
Plazos, procedimientos y garantías procesales para el inquilino ante mora en el pago del alquiler
| País | Tipo de proceso | Intimación previa | Plazo desocupación | Caución del propietario | 🇦🇷 Proyecto Argentina |
|---|---|---|---|---|---|
El Salvador |
Proceso especial de inquilinato | El inquilino puede enervar el desahucio pagando todo lo adeudado + costas | 6 a 12 meses (proceso completo) | No se requiere |
Vía sumarísima Intimación: 3 días corridos Desocupación inmediata bajo caución juratoria Caución: solo declaración jurada (sin depósito real) Resolución judicial en 5 días Lanzamiento en días y horas inhábiles Multa al propietario si ocultó hechos: hasta 10× último alquiler |
Brasil |
Ação de despejo (rito ordinario) | Notificación extrajudicial previa. El inquilino puede purgar la mora en la contestación | 15 a 30 días post sentencia | 3 meses de alquiler como caución real | |
 Perú |
Desalojo notarial (Ley 30933) o judicial | Carta notarial. Mora mínima: 2,5 meses. Inquilino tiene 5 días hábiles para oponerse | 1 a 2 meses (vía notarial) | No se requiere, pero el contrato debe tener cláusula opt-in | |
 Uruguay (DL 14.219) |
Juicio de desalojo ante Juzgado de Paz | Intimación judicial con plazo de 10 días hábiles tras mora de 10 días corridos | 20 días (mal pagador) | No se requiere | |
| Uruguay (LUC) |
Proceso abreviado | Intimación judicial | 6 días hábiles (mal pagador) | No se requiere. Trade-off: alquiler sin garantía | |
 España |
Juicio verbal de desahucio | Requerimiento de pago con 30 días de plazo. Enervación posible (pago total) | ~2 a 4 meses (proceso completo) | No se requiere caución | |
 Paraguay |
Proceso ordinario civil (sin ley especial) | Sin regulación específica. 6 días para contestar demanda | 3 a 6 meses sin oposición; hasta años con oposición | No se requiere |
2. Protecciones y derechos del inquilino
Garantías procesales, plazos mínimos de contrato y mecanismos de defensa
| País | Plazo mínimo contrato | Prórroga automática | Derecho de enervación (purgar mora) | Prueba admitida en desalojo | 🇦🇷 Proyecto Argentina |
|---|---|---|---|---|---|
| El Salvador |
Sin mínimo, pero el inquilino puede quedarse indefinidamente pagando | Sí — automática mientras pague | Sí — pago total + costas | Amplia (proceso especial de inquilinato) |
No establece plazo mínimo de contrato No prevé prórroga automática Enervación: No contemplada Prueba en falta de pago: solo documental y pericial Reconocimiento judicial obligatorio a 72 hs para identificar ocupantes Notificación al domicilio electrónico del contrato |
| Brasil |
30 meses (residencial escrito). Menores: prórroga automática tras 5 años | Sí — tras vencimiento, por plazo indeterminado | Sí — en la contestación (1 vez cada 24 meses) | Amplia (rito ordinario) | |
 Perú |
Libre (lo que pacten las partes) | Solo si se pacta en el contrato | Limitada — solo si acredita pago o renovación | Limitada en vía notarial; amplia en vía judicial | |
| Uruguay (DL 14.219) |
2 años (casa-habitación) | Sí — 1 año de prórroga por buen pagador | Sí — pago + 20% de indemnización (1 sola vez) | Amplia | |
| Uruguay (LUC) |
Sin mínimo | Sí — automática por igual plazo si no se notifica 30 días antes | Limitada | Reducida (proceso abreviado) | |
| España |
5 años (persona física) / 7 años (jurídica) | Sí — hasta 3 años adicionales automáticos | Sí — enervación pagando todo antes del juicio (1 vez) | Amplia (juicio verbal) | |
| Paraguay |
Sin regulación especial | Según lo pactado | Sin regulación especial | Amplia (proceso ordinario) |
3. Desalojo contra intrusos / ocupantes sin título
Procedimiento especial para recuperación de inmuebles usurpados u ocupados ilegalmente
| País | Procedimiento | Plazo de resolución | Fuerza pública | 🇦🇷 Proyecto Argentina |
|---|---|---|---|---|
| España |
Desahucio express (Ley 5/2018). Solo okupas, no inquilinos morosos | 5 días para acreditar título; ~1-2 meses total | Sí, con orden judicial |
Art. 680 BIS: entrega inmediata bajo caución juratoria Resolución: 5 días No distingue entre intrusos e inquilinos morosos para desocupación inmediata Fuerza pública + allanamiento + días inhábiles Identificación de ocupantes con DNI en 72 hs |
| Brasil |
Ação de reintegração de posse (CPC). Liminar posible con caución de 3 meses | 15 días para desocupar (liminar) | Sí, con orden judicial | |
| Perú |
Desalojo por ocupación precaria (vía judicial ordinaria) | ~3 años promedio (vía ordinaria) | Sí, con mandato judicial | |
| Uruguay |
Desalojo de comodatario/precario (DL 14.219) | 15 días de plazo de desalojo | Sí, lanzamiento con fuerza pública | |
| Paraguay |
Proceso civil ordinario + vía penal por violación de domicilio (art. 141 CP) | 6 meses a años | Solo con orden judicial |
4. Hallazgos clave
Principales conclusiones del análisis comparativo regional
Plazos récord a nivel regional
El proyecto argentino establece la intimación de pago más corta de la región (3 días corridos). Brasil otorga 30 días para purgar la mora; España 30 días; Uruguay 10 días hábiles. Ningún país comparable reduce el plazo a menos de una semana.
Sin derecho de enervación
A diferencia de Brasil, España, Uruguay y El Salvador, el proyecto no contempla la posibilidad de que el inquilino detenga el desalojo pagando lo adeudado. Esto elimina un mecanismo de protección presente en la mayoría de las legislaciones comparadas.
Caución juratoria vs. caución real
Brasil exige al propietario depositar 3 meses de alquiler como caución para obtener una liminar de desalojo. El proyecto argentino solo requiere “caución juratoria” — una simple declaración — sin respaldo económico que proteja al inquilino ante desalojos abusivos.
Modelo uruguayo: trade-off equilibrado
La LUC uruguaya ofrece un modelo de referencia: plazos cortos de desalojo a cambio de eliminar la garantía de alquiler. Es opt-in (voluntario) y mantiene protecciones básicas. El proyecto argentino toma los plazos cortos sin ofrecer contrapartidas.
Confusión intruso/inquilino
España separa explícitamente el desahucio express (solo para okupas) del procedimiento para inquilinos morosos. El proyecto argentino aplica mecanismos de desocupación inmediata tanto a intrusos como a inquilinos por falta de pago, borrando esa distinción.
Tendencia regional vs. proyecto
La tendencia en la región es acelerar los procesos judiciales manteniendo garantías mínimas (caución real, enervación, plazos razonables). El proyecto argentino se aparta de esta tendencia al eliminar múltiples garantías procesales simultáneamente.
